編者按：2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。近期上交所、深交所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）首批項目均已募集成立并正式上市，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點邁進(jìn)了關(guān)鍵的一步。作為公募基金行業(yè)里程碑式的一個大事件，我們特地整理制作基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs全攻略，下面一起來學(xué)習(xí)了解吧！
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs全攻略之一|基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs介紹
一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs定義
我國公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在證券交易所上市交易。
基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以基礎(chǔ)設(shè)施項目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項計劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎(chǔ)設(shè)施財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益份額的有價證券。基礎(chǔ)設(shè)施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機(jī)場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。
二、基礎(chǔ)設(shè)施REITs意義
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。
三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs架構(gòu)特點
一是80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項目公司全部股權(quán)；
二是基金通過資產(chǎn)支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；
三是基金管理人主動運營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；
四是采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs示例圖
四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品特點
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是并列于股票、債券、基金和衍生品的證券品種，產(chǎn)品具備以下特點：
一是公募REITs可盤活存量資產(chǎn)，提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值，獲得流動性溢價，同時提供增量投資資金，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營模式轉(zhuǎn)型，更好地推動資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)；
二是公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年度可分配利潤用于分配，高比例分紅，同時由于基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，投資回報良好，填補(bǔ)了當(dāng)前金融產(chǎn)品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動性較弱的基礎(chǔ)設(shè)施項目；
三是公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全，比照公開發(fā)行證券比照公開發(fā)行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則?；A(chǔ)設(shè)施項目可借助資本市場公開、透明機(jī)制，通過資本市場融資，引導(dǎo)金融資金參與實體項目建設(shè)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
五、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的主要收益來源是什么？
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。
六、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？
不同于股票，公募REITs具有以下特點：
首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。
其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。
在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配收益的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。
七、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券有何不同
一方面，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資本本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期，會有一定的變動。
另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運營管理機(jī)構(gòu)能力的影響，存在由于運營等因素造成單位價值下跌的風(fēng)險。
八、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與公募基金有何不同
不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特點：
一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的一個或數(shù)個基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標(biāo)的為分散化配置的股票、債券等。
二是收益來源不同。公募REITs收益來源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得，指數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。
三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項目運營及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢及資源積累，通過運營維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施項目，來獲得基金價值不斷提升，而普通主動型公募基金主要依靠公募基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產(chǎn)，實現(xiàn)投資收益。
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